Giá sơ cấp đạt 100 triệu đồng/m2 nhưng tỷ lệ "lướt sóng" chỉ còn 4%. Dòng tiền đang âm thầm dịch chuyển khỏi nội đô, mở ra một chu kỳ thanh lọc khắt khe trên thị trường.
100 triệu đồng/m2 là mức giá chào bán sơ cấp trung bình của chung cư Hà Nội trong quý I năm nay. Một mặt bằng giá mới được thiết lập, nhưng đằng sau đó là một bức tranh giao dịch đang chững lại và phân hóa rõ rệt.
Theo Savills, dù nguồn cung mới tung ra thị trường đạt 6.108 căn, số lượng sản phẩm bán ra lại sụt giảm cả theo quý và theo năm. Trong đó, phân khúc hạng B đóng vai trò chủ đạo khi chiếm tới 79% tổng lượng giao dịch. Mức giá 100 triệu đồng/m2 phản ánh đà tăng so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng thực tế thị trường đang chịu áp lực lớn từ nhiều biến số kinh tế.
Nhận định trực diện về diễn biến này, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết bức tranh quý đầu năm ghi nhận sự trầm lắng khi mặt bằng lãi suất cao và chi phí vật liệu leo thang.
Những nhà đầu tư từng dùng đòn bẩy tài chính để gom hàng vào cuối năm 2025 hiện đang đối mặt với áp lực dòng tiền lớn. Làn sóng bán tháo đã bắt đầu xuất hiện, đặc biệt tại phân khúc chung cư cao cấp. Nhiều chủ nhà phải chấp nhận cắt lỗ, hoặc mất đi phần tiền chênh kỳ vọng để nhanh chóng thu hồi vốn.
“Sau đợt tăng giá rất mạnh của năm 2025, giá chung cư Hà Nội hiện dao động từ 70-100 triệu đồng/m2, với quy luật bất thành văn là "dự án ra sau luôn đắt hơn dự án trước", ông Toản chia sẻ. Ông cho biết mức giá phổ biến nhất trên thị trường hiện đang neo ở khoảng 70-80 triệu đồng/m2.
 |
Giá sơ cấp đạt 100 triệu/m2 nhưng tỷ lệ lướt sóng chỉ còn 4% (Ảnh: DT). |
Dữ liệu của Batdongsan cũng cho thấy một sự thay đổi mang tính bước ngoặt trong hành vi người mua. Tỷ lệ khách hàng mua chung cư để lướt sóng hiện chỉ còn vỏn vẹn 4%, giảm rất sâu so với mức 30-40% của những năm trước. Thay vào đó, 67% giao dịch hướng tới nhu cầu ở thực và 30% mua để cho thuê. Số liệu này minh chứng cho việc dòng tiền đầu cơ ngắn hạn đang rút lui khỏi thị trường.
Khi giá sơ cấp cao, lực cầu lập tức có sự điều chỉnh linh hoạt. Theo Savills, trong 5 năm qua, giá thứ cấp luôn ghi nhận mức tăng nhanh hơn sơ cấp. Đặc biệt, chung cư hạng C trên thị trường thứ cấp đang dẫn đầu về sức hấp dẫn. Người dân ưu tiên các sản phẩm đã hoàn thiện, có tính khả dụng cao và mức giá hợp lý.
Hiện tại, giá rao bán trung bình phổ biến trên thị trường dao động quanh mức 70-80 triệu đồng/m2, một số khu vực đạt 87 triệu đồng/m2.
Áp lực giá cả cũng đẩy dòng người rời xa khu vực trung tâm thủ đô. Tỷ trọng tìm kiếm chung cư tại nội đô Hà Nội đã sụt giảm từ 91% trong năm 2023 xuống chỉ còn 76% vào quý 1/2026. Dòng tiền đang chảy mạnh về các vùng ven và tỉnh lân cận. Tại phía Bắc, Hưng Yên và Bắc Ninh nổi lên như những điểm đến hấp dẫn, đóng vai trò quan trọng trong việc hấp thụ lượng cầu chưa được đáp ứng của Hà Nội.
Xu hướng ly tâm này hoàn toàn trùng khớp với định hướng phát triển hạ tầng hiện nay. Theo thống kê, 90% nguồn cung mới trên thị trường đang nằm ngoài Vành đai 3. Hà Nội đang phát triển mạnh theo cấu trúc "vành đai - qua sông", với các trục giao thông trọng điểm như Vành đai 3.5, Vành đai 4 cùng hệ thống cầu vượt sông Hồng đang định hình lại ranh giới không gian đô thị.
Sự phân hóa của thị trường diễn ra trên một nền tảng vĩ mô đan xen cơ hội và thách thức. Theo Batdongsan, GDP quý I năm nay tăng trưởng 7,83%, mức cao nhất 11 năm trở lại đây. Động lực chính đến từ khối dịch vụ chiếm 44% và công nghiệp - xây dựng chiếm 36%. Tuy nhiên, chỉ số PMI đang lùi về sát ngưỡng 50 và CPI tăng lên 4,7% do áp lực chi phí đầu vào.
Bên cạnh đó, tình hình tín dụng cũng khiến người mua cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Lãi suất huy động có thời điểm chạm 8-9% trước khi hệ thống ngân hàng được yêu cầu giảm 0,5-1%. Khảo sát thị trường chỉ ra 60% người dùng đang thận trọng quan sát các biến số vĩ mô. Với 40% khách hàng sẵn sàng xuống tiền, có tới 64% ưu tiên sản phẩm có thể ở ngay hoặc khai thác được dòng tiền thực tế.
Các chính sách pháp lý mới như áp dụng bảng giá đất hàng năm, tháo gỡ vướng mắc dự án hay giảm chi phí chuyển đổi cũng đang góp phần khơi thông nguồn cung. Những quy định này không chỉ nhằm phục hồi giao dịch mà còn cấu trúc lại toàn bộ ngành bất động sản theo hướng minh bạch và ưu tiên nhu cầu thực.
Thị trường chung cư Hà Nội đã bước qua thời kỳ tăng trưởng "nóng" đồng loạt để tiến vào giai đoạn chọn lọc khắt khe. Nguồn cung 16.700 căn hộ dự kiến tung ra trong 9 tháng tới sẽ là một phép thử lớn về sức cầu thực tế. Như lời ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan nhận định: "Dòng tiền đang có xu hướng tìm về những giá trị thực, bền vững".
Tags:
Không có nhận xét nào: